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房贷新政惠及楼市 二手房先"火"

cs.3dfc.com 长沙房产网 2014-10-21 12:32:00 来源:3D房产网 阅读:902次

“930”二套房认定新政和信贷政策的放松,令整个市场看到了楼市回暖的预兆。从新政公布至今的近半个月里,北京楼市已经开始产生一些新的变化。尤其是自8月份以来逐步表现出回暖势头的二手房市场,在新政的推动下,已经表现出新增客源增长、成交周期缩短等特征。业内预计,北京楼市有望在四季度稳定回升。

新房、二手房看房人增多

在新政影响下,二手房市场的表现更为突出。

据市场研究部统计,10月1日-14日,北京市二手住宅网签量为1722套,比上月同期下降51%。在业内看来,虽然二手房网签量有显著下降,但主要是受十一假期影响。而新增房客源量更能反映当下的市场趋势。

统计数据显示,10月1日-12日中介新增房源上涨4.7%,新增客源量上涨38%,单量较9月同期上涨了90%。

记者在走访北京多家中介门店时也了解到,新政出台之后,不少门店的咨询和带看量有明显增长,之前的观望群体也开始考虑出手。

新房市场方面,由于新政出台时间不长,众多项目的策略调整并不显著,市场仍略显胶着。据机构统计,十一假期之后至今,北京仅有位于房山的首开熙悦山澜庭和昌平的蔚云府开盘,2个项目累计新增供应570套,市场新增供应量与节前一周(9.22-9.28)相比下降46%,累计新增供应面积达4.4万平方米,与节前一周相比大幅下跌60%。

不过,面对新政,新房市场上的改善型人群显得更为活跃。位于亦庄的一个改善型项目开发商介绍,受制于信贷条件,主打改善牌的亦庄市场在上半年较为沉寂,项目的不少意向客户之前苦于首付不足而一直观望,新政出台后,项目的到访量有明显提升。

四季度或将平稳回暖

虽有新政利好,但北京楼市仍面临库存高企的难题。来自亚豪机构统计数据显示,至10月7日,北京商品住宅可售套数达到91265套的高位。这是北京楼市最近30个月的库存量最高点。

业内人士表示,库存上升势头决定了价格上涨的可能性极低。虽然目前网传一些房企的酝酿涨价,但仅依靠房贷新政,短期内北京楼市不能快速去化,基本没有房价上涨的空间。

业内普遍表示,随着政策层面的利好传导至楼市需求层面,一方面会强化购房者看待后市的信心,另一方面也实际降低了首次改善型购房的首付比例和信贷成本,从而拉动处于观望期、暂缓购房计划的客群开始入市成交,预计四季度北京商品住宅的成交量将会有所上升。但受制于手中的存货,四季度众多楼盘的价格增幅也将会保持平稳。

“930新政”

2014年9月30日,中国人民银行、中国银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知。通知中包括:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

而此前,银行执行“认房又认贷”的限贷政策,即对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于60%,利率不得低于基准利率的1.1倍;暂停第三套及以上住房放贷。

■ 追踪

7折利率无踪 9折还是“有条件”

银行执行积极性并不高

“央行房贷新政出台半个月,北京也没见多大动静。”日前,有买房人向记者抱怨,自己问到的银行贷款利率还都是基准利率。

昨天,北京一位房地产业内人士也告诉记者,自己买房,“托关系才办到9.5折的贷款利率”。

记者随后也致电工商银行、农业银行、建设银行和中国银行在京部分支行,四大行工作人员均告诉记者,现在买房办贷款就是基准利率,没有利率优惠。

综合记者了解到的消息,在北京,四大行首套房贷利率普遍水平还在基准利率,其他一些银行利率优惠能到9折,9折以下基本没有。

但根据两家中介机构提供的消息,类似中信银行、汇丰银行、北京农商行、浦发等,首套房9折的利率优惠在新政策出台前就有,房贷新政出台前后没有变化。而且都有附加条件,诸如一定额度的存款要求,或者需要贷款人买保险、理财产品;有的银行对客户身份还有要求,例如世界500强企业的员工等。

率先表态实行房贷新政的招商银行,在贷款利率优惠上也有附加条件。记者从招商相关人士处了解,个人存一年贷款额的5%,可以在贷款上享受9.5折优惠;个人存一年贷款额的15%,可以在贷款上享受9折优惠。

7折利率银行“肯定亏本”

商业银行执行央行房贷新政的积极性为什么不高?

有银行业内人士表示,当下,不少银行的保本理财、无风险理财年化收益率都在5%的水平,银行贷款利率再给相应优惠,可能会使银行自己都亏本。

目前,五年以上贷款基准利率为6.55%,按9折、8折、7折算,利率水平分别为5.90%、5.24%、4.59%。如果按照银行业内人士的逻辑,贷款利率7折“肯定要亏本”。

兴业银行首席经济学家鲁政委此前也表示,银行的现有资金成本显著高于4.59%的水平,实际操作中对首套房贷执行基本利率的0.7倍事实上不可能。

有分析人士还认为,央行的政策只是给了一个指导性意见,商业银行从自身经营角度考虑,自然倾向于更高收益的业务。

北京中原地产首席分析师张大伟认为,除非全面降准,或者央行单独对银行给出针对首套房贷的额度,否则不会提高银行房贷优惠的积极性。

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